中国房产市场“全民炒房”已显露

    进入2009年底，欧美国家仍处于房价下跌和房屋拍卖的寒冷之中，但在中国，老百姓却依旧在为买不到一套房和房价的持续大幅上涨而感到头痛。从2009年3月开始，在房地产一揽子救市政策和天量信贷资金投放的催动下，中国房地产市场一改2008年初房价持续回落的颓势，价格和成交量均出现了暴涨的行情，在北京，楼市出现了市民抢购风潮，房价也出现明显上涨。截至2009年11月15日，北京二手房成交量已经达21.7万套，接近2006年到2008年三年的总和，房价与2009年初相比，出现了30%以上的涨幅。

　　房地产市场的回暖甚至过热，是中国经济从本次全球经济衰退中脱颖而出的一个关键因素。从投资者和房地产从业者的分析来看，城市化和经济增长会支撑房价的上涨，他们热衷于房价上涨带来的投资利益；从政府层面来看，房价的继续上涨刺激房地产市场交易活跃，土地财政和房地产的GDP拉动效应，都令政府不肯打压过热的房地产市场。所以，站在决策者的立场，只要在社会承受的范围内，他们能够且愿意接受房价上涨的各种社会损益及其现实。被寄予厚望的中央经济工作会议，并没有触及全民关注的房地产泡沫问题，而是强调继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，给房地产热提供了持续的政策想象空间。

　　值得全体中国人深思的是，作为最基本的民生产品，房地产在很多地方已经成为公众最重要的投资工具，“全民炒房”态势已经显露。由于投资获利的层层加码，当前中国一些大城市的房价水平，相对于当地居民家庭的可支配收入，已经达到了超乎想象的高度。在北京，建成区的房价－家庭收入之比目前已经超过了30倍，房价—租金（年）之比则超过了50倍；在上海的中心区，不少楼盘的单价超过10万元人民币，超过了当前东京核心区的住宅价格，而上海的单位土地产出不到东京的1/20。中国的高房价问题，再次成为国内外人士热议的焦点问题，包括美国《时代周刊》等媒体都对中国的房价引起的泡沫问题表示了关注。

　　2009年以来，已明显乐观得多的绝大多数分析者，并不认同中国房地产存在泡沫；或者，一些人虽然承认泡沫，但认为还远未达到成为政府最大挑战的程度。但是，喧嚣的房地产市场，使得中央政府的决定明显复杂化了。由于过于宽松的货币政策与楼价飙升存在着显而易见的联系，政府在短期刺激经济政策与长期经济持续健康发展之间的及时选择必然受到影响，致使防止房地产资产泡沫的政策杳无踪影。

　　如果中央政府坚持认为，当前为抗衡全球衰退而采取的宽松金融政策不可动摇，在“流动性陷阱”阶段，大量注入的流动性将毫无例外地进入股市、房地产等资产市场，引起房价、股价在积存泡沫的基础上持续上涨。这必然带来政府领导人所不愿意看到的几大问题：

　　一是引起占绝大多数的社会底层的普遍不满，严重危及执政党和政府领导人的公信力；二是对其他产业和居民消费的形成挤压，人为压制人民生活水平，阻碍产业结构升级步伐；三是由此培育出来的大量投机机构，利用相同手法炒作估值过低的农产品，引发全国农产品供给危机乃至混乱。

　　虽然中央强调经济结构和转换经济增长方式，但由于实体经济与虚拟经济冰火两重天，大量民营企业放弃实体产业经营，转而从事房地产投资，甚至中国著名的联想和海尔集团都已成为地产商。目前，中国急于将投资依赖型经济转换到以居民消费为主导的经济上来，但高房价迫使许多家庭不得不将越来越多的收入投入到住房上，而购买其他商品的支出势必被耗尽，严重影响民生水平和产业竞争力的提高。从长期来看，越来越大的泡沫破裂必然严重危及中国银行体系——这是一个严重依赖房地产、把房地产信贷资产看作最优资产的商业银行体系，它的安危关系到中国绝大多数人的生计和稳定。

　　在房地产问题上，政策的制定需要谨慎前行，但更重要的是能够体现民意、适应时势。怎样实现既刺激经济增长、又能有效地抑制房价上涨的目标，是摆在决策者面前的一个两难选择。或者，如果更换一种思路，通过扩大多种形式的住房供给、打击房屋投机、降低房价的办法，则有望实现房地产业健康发展与经济可持续发展的双赢局面。可惜，这种思路可能降低房价，首先会遭受来自已经持有巨量基于高房价风险敞口资产的商业银行体系的坚决反对，地方政府和房地产开发商也不能容忍房价下降对自身利益的影响。由此，政策的发起，必然会遭遇重重的困难。但是可以肯定的是，如果中央政府不能通过冷却楼价来消解房地产泡沫，那么经济刺激的力度越大、时间越持久，中国房地产的美好时光变成险恶结局的危险就越大。

　　在我看来，即使着眼于房地产业的持续健康发展，也应当及时调整去年金融危机时期出台的房地产政策，特别是要取消部分短期性的房地产优惠政策。这种观点能不能得到认同，还取决于中央政府是否认同地方政府和开发商的立场和观点。对于地方政府、房地产开发企业及住房投机者而言，延长短期政策的时间是越长越好。例如不少地方政府公开表态将延续现有的房地产优惠政策；有的房地产商则普遍认为目前房地产投资增长还不是很快，在经济尚需企稳回升的前提下，没有必要中止或调整房地产优惠政策。

　　庆幸的是，中央经济工作会议提出大力增加保障房、普通商品房的供给，鼓励个人自住消费和改善型居住消费，这有利于实现房地产业结构的调整；国务院此后及时出台政策停止个人住房交易营业税征免，给滚烫的楼市浇了一盆冷水。可以说，停止二手房营业税优惠政策，是目前打击房地产过度投机、抑制房价上涨的一项重要举措。但是，考虑到其他消费政策保持不变，给以消费自住为幌子的住房投机者保留了侥幸心理，这个政策能否给楼市真正降温，还有待观察。根据最新的消息，２００９年11月新增贷款当中，近70%为以住房贷款为主的个人消费贷款，预示房市仍将面临充裕的信贷资金和流动性。在我看来，如果不能将楼市过于充沛的流动性降下来，再次累积的泡沫，不仅可能继续增加绝大多数国民的痛苦，更加大了爆发由房地产信贷危机引起金融危机的可能性。

　　中国有一句古话，“天下没有免费的午餐”。任何政策的实施都是有代价的，更何况是充满争议的房地产政策。如果２０１０年中央政府继续实施有利于地方政府和开发商的建议，或者实施貌似整治实则暗中鼓励的政策，房价的回落则来自房地产泡沫的破裂，这势必给中国经济带来毁灭性的打击；而立足控制好金融风险的低房价策略和政策，将有可能给中国的房地产业和国计民生，带来蓬勃向上的生机。(来源：人民网 文/曹建海 中国社会科学院工业经济研究所研究员)